Zwangsversteigerung für Immobilien: Was ist das und wie funktioniert sie?

Aus den Wörtern "Zwang" und "Versteigerung" bestehend, gibt die Bezeichnung bereits Aufschluss darüber, wann es zu diesem Vorgang kommt: Kann ein Eigentümer die Immobilie oder besser gesagt den daran gekoppelten Kredit hierfür nicht mehr bedienen, beantragt die in der Regel erstrangig im Grundbuch gesicherte Bank, dass ihm die Immobilie nicht freiwillig genommen wird. Auf diese Art werden aus dem daraus erzielten Erlös die mit dem Grundstück gesicherten Verbindlichkeiten des nun ehemaligen Eigentümers in einer gesetzlich festgelegten Rangfolge befriedigt.

Ablauf einer Zwangsversteigerung aus Sicht des Eigentümers

Der Erlös dient damit zur zwangsweisen Befriedigung der gesicherten Forderungen von Gläubigern, wenn der Schuldner/Eigentümer dies nicht vertragsgemäß getan hat. Das betrifft in der Praxis vor allem Immobilienfinanzierungen, bei denen der Eigentümer in Rückstand geraten ist. Eine Zwangsversteigerung kann aber auch durch andere Verbindlichkeiten zustande kommen, zum Beispiel wenn die öffentlichen Grundbesitzabgaben für die Immobilie nicht mehr gezahlt werden oder wenn sich der Eigentümer anderweitig verschuldet hat und Gläubiger (z.B. Finanzämter) in das Grundbuch vollstrecken (Zwangssicherungshypotheken).

Zunächst müssen Gläubiger beim zuständigen Amtsgericht dafür einen Antrag auf Zwangsversteigerung stellen. Geschieht dies formgerecht und hat der Antragsteller den Kostenvorschuss eingezahlt, so ermittelt ein vom Gericht bestellter Sachverständiger den Verkehrswert. Dieser dient als Orientierung hinsichtlich des zu erwartenden Erlöses und bestimmt die Wertgrenzen.

Zum Erlös einer Zwangsversteigerung

Da es sich eben um eine "Versteigerung" handelt, ist nicht zwangsläufig sichergestellt, dass der ermittelte Verkehrswert tatsächlich erreicht wird. In der Praxis gilt die sogenannte "7/10-Grenze". Beim Ersttermin kann die betreibende Gläubigerin dem Zuschlag bei einem Gebot in Höhe von mindestens 70 % des ermittelten Verkehrswertes zustimmen. Ist das nicht geschehen, wird ein Zweittermin angesetzt, bei dem dann die 5/10-Grenze gilt. Für Interessenten können sich insgesamt Chancen ergeben, eine Immobilie weit unterhalb des Verkehrswertes zu erwerben. Es kann auch genau umgekehrt laufen, nämlich dass ein Wettbieten einsetzt. Es kommt auf den Einzelfall an. Jedoch besteht auch ein zentrales Risiko für die Bieter, denn zumeist ist eine Innenbesichtigung nicht möglich. Man erwirbt dann die „Katze im Sack“. Das genaue Studium des Verkehrswertgutachtens, das nicht selten ein reines Außengutachten ist (also ohne Innenbesichtigung), ist elementar. Gerade bei diesen Risiken gilt: Augen ganz weit auf beim Immobilienkauf. Für den bisherigen Eigentümer ist das hingegen nachteilig, denn die Immobilie wird auch dann versteigert, wenn das höchste Gebot unter der Summe der absonderungsberechtigten Forderungen liegt. Es können Schulden in beträchtlicher Höhe verbleiben.

Nach der Zwangsversteigerung

Mit Wirksamkeit des gerichtlichen Zuschlagsbeschlusses geht insbesondere das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über. Dieser hat ab da an in der Regel zwischen vier und acht Wochen Zeit, den restlichen Kaufpreis in voller Höhe zu erbringen. Vor der Versteigerung ist eine Sicherheit beim Gericht zu hinterlegen. Wie und wo, das steht in den Informationen zur Versteigerung. Ist die versteigerte Immobilie bewohnt, kann der Käufer eine Zwangsräumung beantragen. Wer eine bewohnte Immobilie ersteigern will, sollte sich jedoch unbedingt vor der Versteigerung vom Rechtsanwalt seines Vertrauens beraten lassen, um ein eigenes finanzielles Fiasko zu vermeiden.

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