Kaufnebenkosten: Was ist das und wie wirken Sie sich finanziell aus?

Wie die Bezeichnung bereits korrekt vermuten lässt, handelt es sich dabei um die "Kosten", die "neben" dem eigentlichen "Kauf"-Preis anfallen. Aus Sicht von Immobilieninteressenten sind diese keinesfalls zu vernachlässigen, denn diese zu umgehen, ist nicht möglich - und der Geldbetrag, den sie veranschlagen, ist oftmals keineswegs unerheblich.

Kaufnebenkosten bei der persönlichen Kalkulation berücksichtigen

Immobilienkaufpreise werden immer exklusive den Kaufnebenkosten angegeben. Steht im Exposé also beispielsweise ein Preis von 600.000 Euro, dann ist das die Summe, die der Verkäufer erhält. Das entbindet den Käufer/Interessenten aber nicht davon, auch noch die Kaufnebenkosten an die jeweiligen weiteren Parteien leisten zu müssen. Sie sind auf den ausgeschriebenen Kaufpreis also hinzuzuaddieren.

Diese Kaufnebenkosten gibt es

Drei Kostenpositionen bilden in ihrer Ganzheit die Kaufnebenkosten:

• Grunderwerbsteuer
• Maklerkosten/-courtage
• Notar- und Grundbuchkosten

Sie bemessen sich allesamt relativ zum beurkundeten Kaufpreis. Umso mehr eine Immobilie kostet, desto höher fallen also auch die Kaufnebenkosten in absoluten Zahlen/als Geldwert aus.

Grunderwerbsteuer

Bei jedem Immobilienkauf ist, ausgelöst durch die wirksame Beurkundung, die Grunderwerbsteuer zu leisten - im Regelfall vom Käufer. Zwar gelten für das Finanzamt zunächst beide Parteien in der Gesamtheit als Schuldner, in der gängigen Praxis wird die Grunderwerbsteuer aber zu 100 % vom Käufer erbracht. Ohne die Bestätigung des Finanzamtes über die vollständige Bezahlung der Grunderwerbsteuer („Unbedenklichkeitsbescheinigung“) darf der Notar die Eigentumsumschreibung nicht beim Grundbuchamt beantragen. Es ist also wichtig für den Käufer, diese wirklich umgehend nach Erhalt des Bescheides zu bezahlen, um nicht selbst für Verzögerungen zu sorgen. In Hessen beziffert sich diese aktuell auf 6 % vom Verkaufspreis, in Nordrhein-Westfalen beispielsweise auf 6,5 % und in Rheinland-Pfalz auf lediglich 5 %. Je nachdem, in welchem Bundesland Sie die Immobilie erwerben, fällt die Grunderwerbsteuer also etwas höher oder niedriger aus.

Maklerkosten/-courtage

Bei mir fallen für die Käuferseite in der Regel keine Maklerkosten an, da ich bevorzugt mit einer reinen Verkäuferprovision arbeite. Damit stehe ich im gesamten Verkaufsprozess ohne Interessenskonflikt eindeutig auf der Seite des Verkäufers. Dieser bezahlt mich in der Regel dann, wenn der Kaufpreis geflossen ist. Das ist nicht nur wesentlich einfacher, sondern ermöglicht es mir auch, dass ich mich mit den Interessenten auf das Immobilienthema konzentrieren kann – ohne nervige Bürokratie wie z.B. Widerrufsformulare. Wie die Provision geregelt ist, ergibt sich im Einzelfall aus dem Exposé.

Kosten für Notar und Grundbucheintrag

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, werden Sie am Ende auch als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Vorher jedoch, wird zu Ihren Gunsten im Regelfall eine Eigentumsübertragungsvormerkung eingetragen, die meist eine Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit ist. Dafür benötigt es eine notarielle Beurkundung. Immobilientransaktionen lassen sich in Deutschland nur unter Unterstützung des Notars finalisieren, anderenfalls kommt keine rechtswirksame Kaufvertragsabwicklung zustande. Sie können als Käufer typischerweise von rund 2 % ausgehen.

Hessen liegt hinsichtlich der Gesamt-Kaufnebenkosten übrigens im bundesweiten Mittelfeld: Durchschnittlich werden in meinen Fällen (also mit Verkäuferprovision) 8 bis 9 % dafür veranschlagt. In anderen Bundesländern kann das abweichen, je nach dem dortigen Satz der Grunderwerbsteuer.

Darum sind die Kaufnebenkosten so wichtig

"Wichtig" in dem Sinne, als dass sie Kosten für Sie als Käufer verursachen. Im Regelfall werden die Kaufnebenkosten zudem durch das Eigenkapital gedeckt, weshalb Sie idealerweise sicherstellen sollten, dass dieses mindestens in ausreichender Höhe für die Kaufnebenkosten vorhanden ist - auch wenn der eigentliche Kaufwert der Immobilie zu 100 % über Fremdkapital gedeckt ist.

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