Wohnfläche: Was ist gemeint?

Gerade mit diesem Begriff sollten Interessenten, die über den Erwerb einer Immobilie nachdenken, vertraut sein.

Der Teufel steckt hier im Detail, generell aber vermittelt diese Größe ein realistisches und verlässliches Bild über die nutzbare Größe der Immobilie. Im nachfolgenden Blogbeitrag erfahren Sie etwas mehr dazu.

Was ist die Wohnfläche?

Die Wohnfläche ist, wie die Bezeichnung schon sagt, die zu Wohnzwecken nutzbare Fläche. Also der Teil der Immobilie, der tatsächlich zum Wohnen genutzt werden kann – und für den eine Nutzung zu Wohnzwecken genehmigt ist. Für die neue Grundsteuer, bei vermieteten Wohnungen oder beim Verkauf einer Immobilie ist sie eine zentrale Bemessungsgrundlage, daher ist deren genaue Kenntnis für jeden Eigentümer von Bedeutung. 

In jeder Baugenehmigung für Wohnraum ist eine Wohnflächenberechnung enthalten. Was hier nicht genannt ist, ist keine Wohnfläche. Wurde beispielsweise ein Dachgeschoss ohne Genehmigung ausgebaut, so handelt es sich nicht um Wohnfläche. Aufgrund der komplexen Anforderungen an eine Qualifizierung als Wohnfläche, z.B. im Bereich Brandschutz (zweiter Rettungsweg, teilweise Breite der Treppen) ist eine nachträgliche Genehmigung nicht immer möglich. Erlangt die zuständige Behörde davon Kenntnis, so muss sie tätig werden und es droht eine Rückbauverfügung. Aufgrund der Haftungsrisiken (Schaden im Brandfall z.B.) kann nur davon abgeraten werden, nicht als Wohnraum genehmigte Flächen z.B. zu Wohnzwecken zu vermieten. Darum: Augen auf beim Immobilienkauf.

Für die Ermittlung der genehmigten Wohnfläche gibt es, abgesehen von gefördertem Wohnraum, in Deutschland keine verbindliche Vorschrift. Jedoch gelten ein paar Regeln als Konsens. Ein ungeheizter Keller in einem Mehrfamilienhaus gehört z.B. nicht dazu, schließlich ist dieser nicht Teil der Wohnung und auch nicht zum Wohnen geeignet. Bei Balkon und Terrasse wird es dann schon schwieriger – je nach Aufenthaltsqualität sind 25% bis 50% allgemein anerkannt.

Aufgrund der Komplexität des Themas kann es gut angelegtes Geld sein, für die Ermittlung der Wohnfläche im Zweifel z.B. einen Architekten auf eigene Kosten zu beauftragen. Gerade im Bereich der Grundsteuer ist das wichtig, denn der deutsche Fiskus gilt allgemein bei falschen Angaben zu seinen Lasten nicht als zimperlich, man ist möglicherweise schnell im strafbaren Bereich (Steuerhinterziehung) und die Verjährungsfristen sind lang. Aber auch ein Kaufvertrag kann käuferseitig rückabgewickelt werden, wenn man die Wohnfläche beim Verkauf unrichtig genannt hat. Sorgfalt ist auch hier durch nichts zu ersetzen.

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